楼市分化加剧部分城市高库存压力未减

开发商：高杠杆难以为继，很多项目面临“亏多少的问题”

经历了寒冬的楼市，在一系列政策春风的吹拂下，恢复了些许暖意。

尽管国家统计局尚未公布3月份的楼市数据，但从市场反应以及市场机构发布的数据来看，部分城市商品房交易量企稳回升，改善性需求入市积极性提高。

“我的手机都快被打爆了，那帮中介简直要疯了。”对于北京的周女士而言，3月30日晚上频繁接听中介销售人员来电的情景，可谓记忆深刻。

周女士自去年下半年就开始看房，希望能在孩子学校周围买一套比原来面积大的房子。楼市新政策的“靶心”直指周女士这样的改善型需求和自住需求。

3月30日，中国人民银行等三部门联合发文，明确首套房贷款比例不低于四成；财政部、国家税务总局联合发文，明确个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此前，国土资源部和住房城乡建设部联合发文，要求优化住房及土地供应结构。再加上2月底央行降息的作用持续发酵，楼市一片暖意。

一线城市表现明显。根据链家地产市场研究部统计，3月北京市二手住宅成交量环比上升17％，同比增加13.5％。

部分二线城市也迎来开门红。据济南市住宅与房地产信息网最新数据显示，一季度济南新建商品房成交量为197.3万平方米、17353套，同比上涨70.5％和63.5％。

值得关注的是，尽管购房者入市积极性提高，但是并未出现明显的恐慌性入市情绪。链家地产市场研究部分析师张旭说：“与以往相比，此轮调整买卖双方相对更为理性。”

房地产市场的差异性特征，决定了一部分城市的回暖，并不能减弱另一部分城市高库存的“寒意”。

国家统计局发布的数据显示，房地产市场仍然处于调整期，截至2月末，全国住宅待售面积42177万平方米，同比增长23.4％。

在江苏省扬州市，面对库存高企，本地消化存量能力有限的市场环境下，万科、雅居乐等标杆房企纷纷树起“返乡置业”的营销旗号吸引购房者。还有一些本土开发商正准备充分开发当地的旅游资源，从住宅开发商转型旅游地产运营商。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。

针对消化高库存，楼市新政策也频频出招。国土资源部和住房城乡建设部联合发出的通知，明确要求房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

此外，新政策还力求打通商品房和保障房的对接通道，提出将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

绿地集团董事长张玉良说：“过去的高杠杆，传统的做法在今天很难继续了，现在很多项目不是赚钱的问题，而是亏多少的问题。面对房地产行业的拐点，我们要转变发展方式，从粗放式扩张到精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变。”

房地产市场差异化明显，特别是在当前，楼市分化加剧，政策更应体现分类指导、因地施策，避免房地产政策“一刀切”。

有业内人士曾说，抑制房价过快上涨时，是全国跟着一线城市吃药，如今，政府一定要做好分类指导这道考题。

此轮楼市新政策旨在“稳定住房消费”，“分类指导、因地施策”政策指向也十分明显。仔细研读，字里行间透露出决策者的“审慎”。

在放宽首付比例的同时，提出“在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平”。

在允许调整土地用途上，设置前提条件即“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”。

“春江水暖鸭先知”。与政府相比，开发商对于市场更为敏感，往往比政策先走一步。

比如此次用地供应政策调整中，在一定前提下，“允许房地产开发企业适当调整套型结构”。事实上，在一些三线四线城市，面对市场过剩，过度追求大户型的开发商，已将房型改造成瞄准首次置业人群的小户型，加快了销售进度。

根据以往经验，楼市新政策能否落地生根，发挥应有作用，还有待观察。特别是国家层面政策出台后，如何因地制宜，出台更切合地方实际的细则，是对地方政府的严峻考验。